La subrogación de hipoteca es una operación bancaria que permite cambiar ciertas condiciones del préstamo hipotecario, ya sea modificando el acreedor (es decir, cambiando de banco) o cambiando al deudor (en el caso de compra de un inmueble con hipoteca existente). Esta figura es común cuando se busca una mejora en las condiciones del préstamo: un tipo de interés más bajo, eliminar cláusulas abusivas, o cambiar de tipo fijo a variable (o viceversa).
Ahora bien, una de las preguntas más habituales que surgen es: ¿quién paga los gastos asociados a una subrogación de hipoteca? La respuesta varía según el tipo de subrogación y si se trata de una operación pactada entre particulares o con una entidad bancaria. A continuación, se analiza detalladamente cada tipo, los costes que pueden generarse y cómo se distribuyen.
Tipos de subrogación de hipoteca
Existen dos grandes tipos de subrogación hipotecaria:
- Subrogación del acreedor (cambio de banco): Es la más común. El titular del préstamo busca otra entidad financiera que ofrezca mejores condiciones y traslada la hipoteca a esa entidad.
- Subrogación del deudor (cambio de titular): Se produce cuando una persona compra un inmueble que ya tiene una hipoteca vigente, y en lugar de cancelarla, asume esa deuda.
Dependiendo del tipo de subrogación, los gastos se repartirán de manera diferente.
Gastos de la subrogación de acreedor (cambio de banco)
¿Qué costes se generan?
- Comisión por subrogación
Esta comisión puede aparecer en la escritura del préstamo original. La Ley 5/2019 regula los límites de esta comisión, que dependen del tipo de interés:- Hipoteca a tipo variable:
- Primeros 3 años: máximo 0,15%
- A partir del tercer año: 0%
- Hipoteca a tipo fijo:
- Primeros 10 años: máximo 2%
- A partir del décimo año: máximo 1,5%
- Hipoteca a tipo variable:
- Tasación del inmueble
El nuevo banco necesita tasar la vivienda para determinar si concede la subrogación. Este gasto oscila entre 250 y 500 euros, y lo paga el solicitante de la subrogación. - Gastos notariales y registrales
Con la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario en junio de 2019, estos gastos los asume el banco. Concretamente:- Notaría: redacción de la escritura de subrogación.
- Registro de la propiedad: inscripción de la nueva escritura.
- Gestoría: si la operación se tramita con gestoría (habitual en las entidades), también corre a cargo del banco.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
No se paga este impuesto en las subrogaciones de hipoteca, ya que está exento desde hace años. - Comisión de apertura o de estudio en el nuevo banco
Algunos bancos podrían cobrar una comisión por formalizar el nuevo préstamo. En la práctica, la mayoría de bancos no la cobran para hacer la operación más atractiva.
¿Quién paga qué?
| Gasto | ¿Quién lo paga? |
|---|---|
| Comisión por subrogación (si aplica) | Cliente |
| Tasación del inmueble | Cliente |
| Notaría | Banco nuevo |
| Registro de la propiedad | Banco nuevo |
| Gestoría | Banco nuevo |
| Impuesto AJD | Exento |
| Comisión de apertura | Habitualmente 0% (banco puede aplicarla) |
Como vemos, el cliente solo paga la tasación y, en su caso, la comisión por subrogación. El resto lo cubre el nuevo banco, lo que hace que la operación sea atractiva si se logran mejores condiciones.
Gastos en la subrogación del deudor (cambio de titular)
Este tipo de subrogación es menos frecuente, pero puede resultar útil cuando se vende una vivienda que todavía tiene hipoteca y el comprador quiere quedarse con esa deuda.
Costes asociados:
- Estudio de viabilidad
El banco debe estudiar si el nuevo deudor es solvente. Este trámite no suele tener coste, pero dependerá de la política de la entidad. - Comisión por subrogación del deudor
El banco puede incluir esta comisión en el contrato, aunque muchas veces no se aplica. - Gastos de notaría, registro y gestoría
En este caso, los paga el comprador, que es quien se subroga en la hipoteca. - Tasación (si la exige el banco)
Aunque no siempre es obligatoria, si el banco lo requiere, la paga el comprador. - AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)
También está exento en este tipo de operaciones.
¿Quién paga qué en subrogación del deudor?
| Gasto | ¿Quién lo paga? |
|---|---|
| Comisión por subrogación (si aplica) | Comprador |
| Tasación (si aplica) | Comprador |
| Notaría | Comprador |
| Registro de la propiedad | Comprador |
| Gestoría | Comprador |
| Impuesto AJD | Exento |
En resumen, todos los costes los asume el comprador salvo pacto distinto entre las partes.
¿Merece la pena subrogar una hipoteca?
En términos generales, sí. Si el tipo de interés de tu hipoteca es alto y las condiciones del mercado han mejorado, subrogar puede suponer un ahorro considerable en intereses. Además, con la normativa actual, el coste para el cliente es mínimo en las subrogaciones de acreedor, por lo que es una vía muy utilizada por quienes desean mejorar sus condiciones.
En subrogaciones de deudor, el nuevo comprador puede ahorrar tiempo y dinero en comparación con una nueva hipoteca, aunque los gastos son más elevados y las condiciones están sujetas a la aprobación del banco.
Recomendaciones prácticas
- Solicita varias ofertas: si estás pensando en subrogar, contacta con al menos tres entidades bancarias. Usa la ficha europea de información normalizada (FEIN) para comparar.
- Calcula el ahorro real: compara cuánto pagarías con la nueva hipoteca y cuánto te queda por pagar con la actual. Hay herramientas online que te ayudan a calcularlo.
- Negocia con tu banco actual: si le comunicas que vas a subrogar, es probable que intente igualar o mejorar la oferta para retenerte como cliente.
- Lee la letra pequeña: aunque el banco nuevo asuma los gastos, asegúrate de que no aplica comisiones ocultas o productos vinculados no deseados.
Conclusión
La subrogación de hipoteca es una herramienta eficaz para mejorar las condiciones de un préstamo hipotecario, y los gastos que genera han sido regulados para proteger al consumidor. En una subrogación de acreedor (cambio de banco), la mayoría de gastos los asume el nuevo banco, mientras que en la subrogación del deudor (cambio de titular), los costes corren a cargo del comprador del inmueble.
Con una buena planificación y comparando ofertas, es posible reducir la carga financiera de tu hipoteca de forma significativa.
