Durante muchos años, los bancos impusieron a los clientes el pago íntegro de los gastos de constitución de hipoteca, incluyendo conceptos como la notaría, el registro, la gestoría e incluso el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD). Sin embargo, varias sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han cambiado radicalmente el panorama legal. Hoy en día, millones de personas tienen derecho a reclamar la devolución de estos importes.
Pero… ¿realmente merece la pena iniciar ese proceso? ¿Cuánto dinero se puede recuperar? ¿Qué requisitos hay? ¿Hay riesgos o costes ocultos? En este artículo te ofrecemos una guía detallada para que decidas con información clara y actualizada si te conviene reclamar los gastos de tu hipoteca.
1. ¿Qué son los gastos de formalización de hipoteca?
Cuando se firma una hipoteca, hay gastos asociados a su constitución, distintos a los gastos de compraventa. Entre ellos están:
- Notaría: honorarios del notario por la escritura del préstamo hipotecario.
- Registro de la Propiedad: inscripción de la hipoteca.
- Gestoría: tramitación administrativa de los documentos.
- Tasación: valoración del inmueble (en general, no es reclamable).
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): impuesto autonómico (hoy ya no reclamable tras sentencia del Supremo de 2018).
Hasta hace pocos años, los bancos imponían estos gastos al cliente, mediante cláusulas que hoy se consideran abusivas. Actualmente, el Tribunal Supremo y la legislación vigente (Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario) establecen un reparto distinto:
| Gasto | Quién lo paga ahora |
|---|---|
| Notaría (escritura hipoteca) | 50% banco / 50% cliente |
| Registro de la Propiedad | Banco |
| Gestoría | Banco |
| Tasación | Cliente |
| IAJD | Banco (según ley actual) |
Las personas que firmaron su hipoteca antes de junio de 2019 pueden reclamar aquellos gastos que fueron indebidamente asumidos por ellas.
2. ¿Quién puede reclamar?
Puede reclamar cualquier persona que haya firmado una hipoteca antes de 2019 y haya pagado gastos que correspondían al banco. Es indiferente:
- Si la hipoteca ya está cancelada.
- Si se trata de vivienda habitual o segunda residencia.
- Si se firmó con una entidad que ya no existe (otra entidad la habrá absorbido).
¿Y si vendiste la casa o cancelaste la hipoteca?
También puedes reclamar. El derecho a reclamar no desaparece aunque ya no tengas la hipoteca activa, mientras no haya prescrito la acción (más adelante explicamos los plazos).
3. ¿Qué cantidades se pueden recuperar?
Depende de cada caso, pero de media, se recuperan entre 800 € y 2.000 €, aunque en hipotecas más altas la devolución puede superar los 3.000 €.
Ejemplo típico de gastos pagados:
- Notaría: 700 €
- Registro: 400 €
- Gestoría: 400 €
- Tasación: 300 € (no se reclama)
- Total reclamable: 1.500 €
Según las sentencias más recientes, puedes reclamar:
- 100% del gasto de registro
- 100% del gasto de gestoría
- 50% del gasto de notaría
4. ¿Qué dicen los tribunales?
Sentencias clave:
- Tribunal Supremo (2015-2021): declaró abusivas las cláusulas que imponían todos los gastos al cliente sin negociación individual.
- TJUE (2020 y 2021): confirmó que los consumidores tienen derecho a la restitución íntegra de los gastos pagados indebidamente, siempre que haya habido abuso.
- Supremo (enero 2021): aclaró el reparto actual: el banco debe pagar gestoría y registro; notaría al 50%.
Estas sentencias abrieron la puerta a millones de reclamaciones. A día de hoy, los juzgados siguen dando la razón a los consumidores en la mayoría de los casos, siempre que se haya acreditado el pago de los gastos y se haya demostrado la existencia de la cláusula abusiva.
5. ¿Cómo sé si mi hipoteca tiene cláusula abusiva?
Revisa la escritura de tu hipoteca, especialmente la sección de “gastos del préstamo” o “obligaciones del prestatario”. Las cláusulas abusivas suelen tener este tipo de redacción:
“Todos los gastos derivados de la presente escritura, incluidos los de notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos, serán por cuenta del prestatario.”
Si encuentras algo similar, puedes reclamar. A veces, la redacción es más sutil, pero el efecto es el mismo: atribuir todos los gastos al cliente sin negociación.
6. ¿Hay plazo para reclamar?
Aquí hay un poco de controversia legal, pero en general, los abogados recomiendan actuar cuanto antes.
El criterio más seguro:
- El plazo para reclamar es de 5 años desde que se declaró la cláusula abusiva.
- Para la mayoría de hipotecas, el plazo vence entre 2024 y 2026, según la fecha de firma y las sentencias clave.
Si no sabes con seguridad tu fecha límite, lo mejor es iniciar el proceso cuanto antes para evitar la prescripción.
7. ¿Cómo reclamar los gastos de hipoteca?
El proceso tiene dos fases: reclamación extrajudicial y, si no hay respuesta, vía judicial.
a) Reclamación extrajudicial (gratuita)
- Solicita la escritura de tu hipoteca (si no la tienes).
- Reúne las facturas de notaría, gestoría y registro (también puedes pedirlas a la gestoría).
- Redacta una carta de reclamación al Servicio de Atención al Cliente del banco.
- El banco tiene un plazo de 2 meses para responder.
Si acceden, te devuelven el dinero y el proceso termina aquí.
b) Reclamación judicial (si el banco se niega)
Si no responden o rechazan la devolución, puedes acudir a un abogado o asociación de consumidores. Muchos ofrecen servicios sin adelantar dinero, y solo cobran si ganas.
- El 90% de las sentencias son favorables al cliente.
- Puedes reclamar sin necesidad de ir a juicio oral: la mayoría se resuelven por escrito.
- El banco suele pagar las costas del proceso si pierde.
8. ¿Qué riesgos tiene reclamar?
En general, reclamar es seguro, especialmente si sigues estos pasos:
- Asegúrate de que tienes las facturas.
- Verifica que tu cláusula es similar a las consideradas abusivas.
- Presenta primero reclamación extrajudicial.
- Si vas a juicio, hazlo con abogados especializados.
Incluso si el juez no te da la razón, en la mayoría de casos no hay condena en costas si la reclamación es razonable. Pero si vas con abogado privado y pierdes, podrías tener que asumir algunos costes (aunque esto es poco frecuente si el caso está bien planteado).
9. ¿Merece la pena reclamar?
Sí, por varias razones:
💸 Recuperas un dinero que nunca debiste pagar
Si firmaste una hipoteca con cláusulas abusivas, tienes derecho a que el banco te devuelva lo cobrado de más. En muchos casos hablamos de más de 1.000 € por cliente.
⚖️ Se hace justicia
Reclamar es una forma de hacer valer tus derechos como consumidor frente a prácticas abusivas. Aunque no te cambie la vida, es una victoria legal y ética.
🆓 Es gratis si lo haces por tu cuenta
La reclamación extrajudicial no cuesta nada. Y si necesitas abogado, muchos trabajan a éxito (solo cobran si ganas).
✅ El 90% de los casos se resuelven a favor del cliente
Las probabilidades de éxito son muy altas si tienes bien la documentación.
10. ¿Puedo reclamar si firmé con una caja o banco que ya no existe?
Sí. Aunque tu hipoteca fuera con una entidad que ha desaparecido (Caja Madrid, CAM, Banco Popular…), la entidad actual que la absorbió es responsable de responder.
Ejemplos:
- Banco Santander → absorbió Banco Popular.
- CaixaBank → absorbió Bankia.
- BBVA → absorbió CatalunyaCaixa.
Solo necesitas saber con qué entidad firmaste y qué banco tiene ahora tu hipoteca.
11. ¿Y si ya firmé una novación o reestructuración?
Incluso si hiciste cambios posteriores en tu hipoteca (ampliaciones, subrogaciones, novaciones), puedes reclamar los gastos iniciales, siempre que no hayas renunciado expresamente a ello.
Cuidado: algunos bancos incluyeron cláusulas para que el cliente renunciara a reclamar, pero esa renuncia también puede ser abusiva, según el TJUE.
Conclusión: sí, merece la pena reclamar los gastos de la hipoteca
Reclamar los gastos de tu hipoteca es legal, es justo y puede suponer una devolución económica relevante. No implica grandes riesgos, y puedes iniciar el proceso de forma gratuita.
Si firmaste tu hipoteca antes de 2019 y pagaste todos los gastos, tienes derecho a recuperar lo que es tuyo.
Lo importante es no dejar pasar el tiempo, reunir bien la documentación y, si es necesario, contar con asesoramiento especializado. Reclamar no es solo una cuestión económica, también es una forma de defender tus derechos frente a abusos bancarios.
