Si firmaste una hipoteca en los últimos años y asumiste los gastos de notaría, gestoría, registro o tasación, debes saber que podrías recuperar parte de ese dinero. Las sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han declarado nulas muchas cláusulas que obligaban al cliente a pagar todos los gastos hipotecarios. Pero… ¿cuál es el plazo para reclamar estos importes?
En este artículo te explicamos de forma clara y actualizada cuánto tiempo tienes para reclamar los gastos de hipoteca, qué dice la jurisprudencia al respecto y cómo actuar para que no se te pase el plazo.
¿Qué se puede reclamar?
Primero, recordemos qué gastos hipotecarios son reclamables:
- 50% del gasto de notaría
- 100% del registro de la propiedad
- 100% del gasto de gestoría (si la impuso el banco)
- 100% del gasto de tasación
- Intereses legales desde la fecha de cada pago
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) no se puede reclamar si la hipoteca se firmó antes del cambio legislativo de 2019.
¿Qué dice la ley sobre el plazo de reclamación?
La clave está en distinguir dos aspectos jurídicos diferentes:
1. Acción de nulidad de cláusula abusiva
La acción de nulidad por cláusula abusiva no prescribe. Esto significa que puedes solicitar en cualquier momento que el juez declare nula la cláusula que te impuso todos los gastos.
2. Reclamación de cantidades pagadas
Lo que sí puede prescribir es el derecho a recuperar el dinero abonado en base a esa cláusula nula. Aquí es donde entra en juego el plazo de prescripción civil, que ha sido objeto de interpretaciones diversas.
¿Cuál es el plazo actual para reclamar los gastos de hipoteca?
Hasta 2015, el plazo general era de 15 años. Pero desde la reforma del Código Civil (Ley 42/2015), el plazo pasó a ser de 5 años para acciones personales.
Entonces, ¿cuándo empieza a contar ese plazo de 5 años?
Jurisprudencia del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo ha determinado que el plazo comienza cuando se declara la nulidad de la cláusula o cuando el consumidor tiene conocimiento de que puede reclamar. Esto genera dos posibilidades prácticas:
A) Si no has reclamado nunca
Tienes 5 años desde que conoces la nulidad, por ejemplo, a partir de las sentencias clave de 2019 o 2020. Por tanto, podrías reclamar hasta al menos 2025, incluso aunque tu hipoteca sea más antigua.
B) Si ya reclamaste y te denegaron
Si presentaste una reclamación extrajudicial al banco y fue rechazada, el plazo de 5 años empieza a contar desde esa respuesta. En ese caso, hay que revisar cuándo fue la última comunicación o acción efectiva.
Sentencias clave sobre el plazo
Sentencia del Supremo 49/2019 (enero de 2019)
Esta sentencia anuló la cláusula que imponía todos los gastos al consumidor. Para muchos, ese fue el “punto de partida” del plazo para reclamar.
Sentencia del TJUE de julio de 2020
Reforzó el derecho del consumidor a reclamar si no fue informado adecuadamente. Desde entonces, se interpreta que el plazo de 5 años podría empezar a contar a partir de esta fecha.
¿Qué pasa si mi hipoteca es de hace más de 10 años?
Puedes seguir reclamando. Aunque la firma de tu hipoteca sea anterior a 2010, el plazo de prescripción no se cuenta desde la firma, sino desde el momento en que la cláusula fue considerada abusiva o el consumidor supo que podía reclamar.
Por tanto, la antigüedad de la hipoteca no impide reclamar, siempre que presentes la acción dentro del plazo legal a contar desde la fecha en la que se considera que conociste el abuso.
¿Prescribe el derecho a reclamar si la hipoteca ya se canceló?
No. Aunque ya hayas pagado la hipoteca por completo o la hayas cancelado anticipadamente, puedes reclamar igualmente si pagaste los gastos de constitución. La clave está en el momento en que conociste que la cláusula era nula, no en la vigencia del contrato.
Eso sí, en estos casos es importante conservar las facturas originales o documentos que justifiquen el pago.
Cómo interrumpir el plazo de prescripción
Puedes interrumpir el plazo de 5 años de las siguientes formas:
- Presentando una reclamación formal ante el banco.
- Solicitando la devolución de los gastos mediante burofax o carta certificada.
- Acudiendo a un abogado e iniciando una reclamación judicial.
Cada una de estas acciones reinicia el plazo de 5 años, por lo que es útil actuar para mantener el derecho vivo.
¿Hasta cuándo podré reclamar?
Para evitar perder tu derecho a recuperar el dinero, lo más seguro es:
- Reclamar antes del 2025 si no lo has hecho aún.
- Actuar cuanto antes para interrumpir el plazo.
- Reunir facturas, escrituras y documentación relacionada con tu hipoteca.
Si esperas demasiado, puedes perder la posibilidad de recuperar entre 1.000 y 3.000 euros o más, dependiendo del importe de los gastos.
¿Qué documentación necesito?
Para iniciar el proceso, deberás recopilar:
- Copia de la escritura del préstamo hipotecario.
- Facturas de:
- Notaría
- Registro de la propiedad
- Gestoría
- Tasación
- Justificantes de pago o extractos bancarios si es posible.
- DNI y datos de contacto.
Con estos documentos, podrás presentar una reclamación extrajudicial al banco o acudir directamente a un abogado para reclamar judicialmente.
¿Cuál es el mejor momento para reclamar?
Ahora. Aunque la cláusula abusiva no prescribe, el derecho a recuperar el dinero sí puede prescribir, y cuanto más esperes, más difícil será defender la reclamación.
Con la jurisprudencia actual a favor del consumidor y miles de sentencias ganadas, reclamar los gastos de hipoteca es un derecho y una oportunidad de recuperar lo que nunca debiste pagar.
