¿Qué son los gastos de hipoteca?
Cuando se firma una hipoteca, los bancos suelen imponer al cliente una serie de gastos asociados a la constitución del préstamo. Estos gastos hipotecarios incluyen:
- Notaría
- Registro de la propiedad
- Gestoría
- Tasación
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (según el caso y la fecha de la firma)
Durante años, muchas entidades, entre ellas CaixaBank, trasladaron todos estos gastos al cliente. Sin embargo, el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han dictaminado que esta práctica es abusiva, y que parte de esos gastos deben ser devueltos.
¿Se pueden reclamar los gastos de hipoteca a CaixaBank?
Sí. Si firmaste tu hipoteca con CaixaBank y abonaste la totalidad de los gastos de formalización, tienes derecho a reclamar la devolución de una parte de esos gastos.
El motivo principal es que la cláusula que impone todos los gastos al consumidor se considera nula por abusiva, por lo que puedes reclamar incluso si la hipoteca ya está cancelada.
¿Qué gastos se pueden reclamar?
Según la jurisprudencia vigente, puedes reclamar:
- 50% de los gastos de notaría
- 100% del gasto del registro de la propiedad
- 100% del gasto de gestoría (si fue impuesta por el banco)
- 100% del gasto de tasación
- Intereses legales desde la fecha del pago
No se puede reclamar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) si la hipoteca se firmó antes de 2019, ya que el Supremo consideró que el impuesto correspondía al cliente en esas fechas.
Requisitos para reclamar a CaixaBank
- Hipoteca firmada con CaixaBank (o antiguas entidades absorbidas como La Caixa o Bankia).
- Que hayas abonado tú los gastos de constitución del préstamo.
- No haber firmado un acuerdo con renuncia expresa a futuras reclamaciones.
- Contar con las facturas originales o copia de los pagos de notaría, registro, gestoría y tasación.
Modelo de reclamación de gastos de hipoteca a CaixaBank
A continuación te mostramos un modelo de reclamación extrajudicial que puedes presentar a CaixaBank en cualquiera de sus oficinas o enviar por correo certificado o burofax:
[NOMBRE Y APELLIDOS DEL CLIENTE]
DNI: [Número de documento]
Dirección: [Calle, número, código postal y ciudad]
Teléfono: [Número de contacto]
Correo electrónico: [Correo personal]
A la atención del Departamento de Atención al Cliente de CaixaBank
[Nombre de la sucursal o dirección central de CaixaBank]
Asunto: Reclamación devolución de gastos de constitución de hipoteca
Yo, [Nombre y apellidos], con DNI [número], suscribí con su entidad un préstamo hipotecario con número de operación [número de referencia del préstamo], en fecha [día/mes/año], para la adquisición de una vivienda situada en [dirección del inmueble].
En el proceso de constitución de dicha hipoteca, fui obligado a asumir la totalidad de los gastos derivados de notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación, sin que se me diera posibilidad de negociar ni se me informara adecuadamente sobre su reparto.
Con base en la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencia 49/2019) y del TJUE (sentencia de 16 de julio de 2020), se considera abusiva la cláusula que impone estos gastos de forma unilateral al consumidor, por lo que solicito la devolución inmediata de las siguientes cantidades:
- 50% de los gastos notariales: [importe]
- 100% del gasto de registro: [importe]
- 100% del gasto de gestoría: [importe]
- 100% del gasto de tasación: [importe]
- Intereses legales correspondientes desde el pago de cada uno de los conceptos.
Adjunto a esta reclamación copia de todas las facturas y justificantes de pago que acreditan dichas cantidades.
Solicito respuesta por escrito en el plazo máximo de 30 días. De no recibir una contestación satisfactoria, me reservo el derecho a presentar la reclamación ante el Banco de España y/o interponer la correspondiente demanda judicial.
Sin otro particular, reciban un cordial saludo.
[Firma]
[Ciudad], a [fecha]
¿Dónde presentar la reclamación?
Puedes presentar el modelo de reclamación:
- En una oficina de CaixaBank (mejor por duplicado y sellado).
- Por correo certificado con acuse de recibo.
- A través del Portal de Atención al Cliente de CaixaBank.
- Mediante burofax si deseas dejar constancia oficial.
¿Qué hacer si CaixaBank rechaza la reclamación?
En muchos casos, CaixaBank no responde o deniega la reclamación. Si eso ocurre:
- Puedes presentar una queja formal ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
- La opción más efectiva es interponer una demanda judicial, con ayuda de un abogado especializado en derecho bancario.
Los tribunales están fallando mayoritariamente a favor de los consumidores cuando existen pruebas claras de los gastos pagados.
¿Cuánto dinero se puede recuperar?
Dependerá del importe de los gastos abonados. En una hipoteca media, los gastos reclamables suelen oscilar entre:
- 1.000 € y 3.000 € en concepto de devolución.
- A esto se suman los intereses legales, que pueden representar entre un 10% y un 20% adicional.
Por tanto, la cantidad final recuperada podría superar los 3.500 € en muchos casos.
¿Prescribe la reclamación?
No. Según la doctrina actual del Tribunal Supremo, la acción de nulidad de una cláusula abusiva no prescribe, aunque la reclamación de cantidades podría estar sujeta a prescripción civil (5 años en muchos casos), contados desde que la cláusula fue declarada nula o desde que se realizó el último pago.
Por eso, es recomendable reclamar cuanto antes.
¿Se puede reclamar si ya se canceló la hipoteca?
Sí. Aunque hayas terminado de pagar tu préstamo o lo hayas cancelado anticipadamente, puedes reclamar siempre que conserves las facturas. La nulidad de la cláusula no desaparece con la extinción del contrato.
¿Merece la pena reclamar?
Sí. La reclamación de gastos de hipoteca es un derecho reconocido por la ley y respaldado por una sólida jurisprudencia. En muchos casos, CaixaBank está devolviendo los importes cuando se presenta reclamación judicial.
Si no quieres hacerlo por tu cuenta, hay despachos de abogados que ofrecen reclamaciones sin adelantar dinero, cobrando un porcentaje solo si ganas el caso.
